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法拍屋空屋有何陷阱  

2009-04-05 22:16:38|  分类: 房屋 |  标签: |举报 |字号 订阅

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法拍屋空屋有何陷阱?很多第一次上法院標房子的新手,在瀏覽司法院拍賣公告時,特別偏好筆錄是「空屋」的房子,認為比較單純,沒有點交的困擾。

空屋陷阱何其多,四種空屋解析

殊不知「空屋」的房子,有時會暗藏陷阱,再則空屋競標者多,標到的價錢通常不低;萬一得標後發現並非是空屋,屋主只是不住在那裡,並不是空無一人,甚至房子裡面放滿堆積如山的物品,這種空屋與需要點交處理的房子並無兩樣。

法院拍賣公告筆錄是空屋,但實際上可分成四種情形:

一、「人空屋空」

屋主可能跑路了不會回來,屋內空無一物,這是真正的空屋,是最單純的法拍屋。拿到所有權,做好保全程序,即可開鎖交屋。

二、「人空屋不空」

屋主雖然不會回來,但屋內留置很多物品,有家電、傢俱、甚至祖先牌位,有時處理上蠻棘手的。

三、「人不空屋空」

屋內雖然空無一物,但鄰居稱屋主尚有回來走動,或根本未斷水斷電,可能還會回來跟你討搬遷費呀!

四、「人不空屋不空」

壓根不是空屋。

除非是「人空屋空」的空屋,另外三種空屋都是有盲點的空屋;緃使斷水斷電的空屋,確定屋主已跑路了不會回來,但堆積如山的留置物,保證讓您頭痛不已。後續要如何處理呢?

留置物清點造冊,無人領取,拍賣承受

如果判斷債務人有回來的可能,就得依法院點交程序,在三、四個月時間由法院來現場點交,配合法院安排管區警察、鎖匠開鎖,當場清點屋內留置物。法院在現場清點造冊時,不管耗時多久都要清點完畢,再交給得標人保管。有些法官不怕後遺症,會同意留置物放在房屋現場保管,有些法官會堅持運往別處保管,得標人就得找出場所來保管這些東西。

得標人接著要發存證信函通知對方來領取,如通知不到,或者拒收,拿法院公文到戶政事務所調閱對方戶籍謄本,向法院聲請公示送逹,刊登報紙通知他。

仍然不來領取,就要聲請拍賣留置物。這些破舊東西是賣不掉的,務必要與法官協商,壓低拍賣底價。因為最後還是得標人要把它買下,送人或丟棄,不然要保管到何年何月何日呢?

處理屋內留置物,只是煩瑣,一個過程而已;令人擔心的,是得標人未經法院點交程序就開鎖進去。萬一債務人故意設下陷阱,一方面聲稱掉了很多貴重物品,另方面警告得標人擅闖民宅,準備報警處理,没有經驗的得標人可能就要任人宰割了。

確定空屋,配合保全程序自行點交

有經驗的投資客或代標公司,從空屋狀態(法院查封筆錄、斷水斷電程度、左鄰右舍訪查及債務人背景),研判債務人是跑路了,確定不會回來,會考慮做好保全程序,自行快速點交,畢竟司法點交程序秏費三~五個月實在太長了。

何謂「保全程序」?找第三人或代標公司出面,把屋內東西清點造冊,最少找兩名證人連同屋內物品拍照存證,相機要有當天日期,並請相館開立收據;然後將留置物運往別處存放,約半年以上時間才可丟棄。

萬一對方回來抗爭、打官司,先跟第三人或代標公司講好,全部推給他們,是他們交屋給您,不是您自己點交的。第三人或代標公司有造冊清單及證人照相佐證,又不是得標當事人,債務人很少會繼續強力抗爭的。

由於對方會回來機會太低,點交又有保全程序,承擔一點小風險是值得的,否則大筆資金多押好幾個月,也是另一種風險!

●104法拍屋處理留置物實況過程

以我們公司20年法拍屋實務經驗,縱使是已無人居住的空屋,我們仍然依客戶意願,是要自行點交,得標後即可搬入使用,或要選擇聲請法院點交均可;不管是自行點交或交由法院點交,清點造冊後的留置物,本公司皆會開立保管條,並送交本公司貨櫃倉庫存放,若有損壞或丟失概由本公司負全責。

留置物存放半年以上,或者經由法院拍賣承受後,尚可使用之物品交由客戶處理,剩餘廢棄物則送至垃圾場丟棄或放火焚燒。

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